La crisis sanitaria y económica del país está generando un profundo reajuste en cuanto a bienes raíces: los precios de casas, departamentos, oficinas y terrenos se devalúan, trayendo como consecuencia que algunas personas se vean en la necesidad de vender sus propiedades y otras que podrán aprovechar la coyuntura para comprarlas.
A continuación, algunos consejos jurídicos para quienes requieran vender y/o comprar bienes raíces a lo largo de este año 2020.
1.-LEGALIDAD DEL PREDIO. -Es conveniente cerciorarse que los papeles estén en regla para evitar litigios y/o contratiempos futuros. Para el efecto el bien raíz producto de la compra venta deberá contar con las Escrituras Públicas respectivas y el Certificado de Gravámenes actualizado, y verificar si la persona que vende es la propietaria del predio o actúa como agente oficioso.
2.-PRECIO. -La crisis está generando devaluación de los bienes raíces, por lo que los precios de compra venta de éstos puede variar significativamente con respecto a los últimos meses del año 2019 y comienzos del 2020. Sin embargo, para guiarnos debemos basarnos en dos parámetros: a) la cartilla de pago del impuesto predial del año en curso, donde consta el avalúo catastral (justo precio); y, b) que, si usted es el vendedor reciba como pago no menos del 50% del justo precio en una venta, o si usted es el comprador no pague más del 200% del justo precio, ya que de ser así se incurre en la figura jurídica de LESIÓN ENORME dando como resultado la rescisión del contrato.
3.-PLANIMETRÍA. -Si se trata de predios cuyas Escrituras Públicas datan de hace más de 10 años, o que no tienen linderos bien definidos, se recomienda antes de comprar realizar una planimetría (representación a escala de la superficie y linderos de un predio, documento que pueden realizar los arquitectos e ingenieros civiles), para así estar seguros de los límites del bien raíz y evitar posibles litigios futuros.
4.-PROMESA DE COMPRA-VENTA. -Las notarías ya están atendiendo, previa cita, todo tipo de trámites desde el lunes 11 de mayo; sin embargo, para la transferencia de dominio de bienes raíces se requiere atención ciudadana en los municipios y registros de la propiedad, muchos de los cuales están cerrados y/o atenderán poco a poco a lo largo de los próximos meses. Para adelantar el proceso de compra-venta de un predio, se puede realizar una promesa de compra-venta o también conocido como ‘convenio de reserva’, amparados en el art. 1719 del Código Civil en vigencia (validez jurídica de los instrumentos privados), con una cláusula penal inserta en el documento en la que se penalice con cierta cantidad de dinero a cualquiera de las dos partes que se retracte unilateralmente de la promesa.
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Abg. Nicolás Gualle
ASESOR JURÍDICO
Abogado Nicolás Gualle 